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Segregación en propiedad horizontal

Vivienda

Cuando se compra uno un piso, rara vez lo único que adquiere es la vivienda. Será sin duda lo más caro, pero lo habitual es adquirirla con trastero y garaje. En ocasiones, con más de una plaza de garaje o de un trastero. La forma de comprar esa propiedad determina también la forma en la que uno puede venderla, o los trámites que está obligado a hacer para conseguir llevar a cabo esa venta.

Plazas de garaje y trasteros pueden estar definidos en la compra como elementos independientes, con su referencia de registro independiente, y su referencia catastral (esto último no siempre, porque no son pocas las plazas de garaje que se compran como un proindiviso, esto es, son en realidad un porcentaje de participación en el global del sótano en el que están ubicadas, que se concretan en una adjudicación de un espacio numerado). También puede haber sido adquiridos como anejos inseparables de la vivienda, lo que los convierte en una finca registral única, en una suerte de lote, que, en principio, debe ser vendida igualmente como elementos agrupados.

Cuando son independientes, venderlos como tal no ofrece ningún problema. Cuando son anejos inseparables, separarlos es posible si se dan determinadas condiciones, que dependen en parte de la Comunidad de Propietarios. Sí, sus vecinos pueden opinar sobre si le permiten o no desvincular sus propiedades adquiridas en el inmueble como lote, y esa opinión es determinante.

Si en los estatutos de la Comunidad de Propietarios ha quedado ya establecido que los propietarios pueden segregar los anejos de la vivienda que hayan adquirido, la discusión no se establece. Ojo, en los estatutos que constan en la escritura de división horizontal, no en una norma de régimen interno. Si en los estatutos no consta disposición alguna al respecto, hay que convocar una junta extraordinaria (o incluirlo en el orden del día de la ordinaria) para que se autorice expresamente al propietario a desvincular vivienda y anejos. De paso, se establece la cuota de participación que corresponda a la nueva configuración de la propiedad, si es que no está ya definida.

La segregración es un proceso complejo, conviene completarlo con ayuda profesional

Para que esa autorización cristalice se necesita el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios, que deben representar a su vez las 3/5 partes de la cuota de participación. Se preguntará el lector el motivo que podría tener alguien para votar en contra… pues desde no querer que en el garaje entre alguien que no es propietario de vivienda, a conocer al posible comprador del anejo y no quererlo de vecino, pasando por la simple voluntad de fastidiar, llevar la contraria o cobrarse agravios anteriores. Los acuerdos en las comunidades de propietarios son, en no pocos casos, más complicados que en el parlamento; no solo hay quien está dispuesto a quedarse tuerto por conseguir que otro propietario se quede ciego, incluso hay quién está dispuesto a quedarse ciego a fin de que el antagonista se vuelva un poco miope.

Además del concurso de la Comunidad de Propietarios, es necesario pedir una licencia o autorización al Ayuntamiento, según lo tenga este establecido en la normativa municipal. Este paso administrativo es imprescindible cuando se segrega una parte de un local comercial o se agrupan o segregan viviendas, más discutible en el caso de los anejos. Hay un elemento privativo nuevo, aunque ya existía físicamente, y estaba definido de origen como garaje o trastero. En todo caso lo peor que pude pasar si se solicita es que el Ayuntamiento decida que no es necesario y resuelva en ese sentido, con lo que la posible diferencia de criterios queda salvada.

La segregación se articula mediante un documento público y debe ser registrada para que despliegue todos sus efectos. Es un proceso complejo, conviene completarlo con ayuda profesional.

No te quedes con ninguna duda: consulta con tu gestor administrativo.

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Imagen de Joss Rogers en Pixabay