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¿Puede el Presidente de una Comunidad de Propietarios reclamar judicialmente por defectos constructivos?

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Vivienda

La Comunidad de propietarios, representada por su presidente reclama a la constructora para realicen las obras necesarias para la eliminación y subsanación de los defectos de construcción existentes en el edificio.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, revoca la sentencia anterior, desestimando la demanda de la Comunidad y absolviendo a la constructora.

La Audiencia Provincial acoge falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios para ejercer la acción de responsabilidad contractual. Señala que ejercitada únicamente dicha acción, la legitimación activa le corresponde a cada uno de los propietarios individuales de las viviendas, plazas de garaje y trasteros que son los que han otorgado el contrato de compraventa con la entidad vendedora y que es el que habilita el ejercicio de dicha acción personal, no correspondiendo por ello la legitimación ni a la comunidad de propietarios ni al presidente que ha intervenido en su representación ya que no fueron parte en los referidos contratos de compraventa, no quedando constancia de que cada uno de los propietarios de las viviendas, plazas de garaje y trasteros haya autorizado de forma individual al presidente para el ejercicio de la acción.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 16 de junio de 2017, estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la dictada por el Juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que en la sentencia recurrida se desconoce la doctrina jurisprudencial referida en la mencionada sentencia de 23 de abril de 2013 , cuando ésta declara que «sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los “vicios y defectos de construcción”, strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular».

Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana ( art. 13 LPH ).

Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión.

El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas.

 

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