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¿’Rebus sic stantibus’ vs ‘Pacta sunt servanda’?

Vivienda

Siguen siendo tiempos de incertidumbre, ya casi a punto de cumplir un año de la declaración del estado de alarma el 14 de marzo de 2020, quien nos iba a decir lo que se nos avecinaba.

La pandemia por COVID-19 ha marcado una época para todos, eso es evidente, un antes y un después dicen algunos, pero lo que está claro es que ha venido a poner en evidencia que el papel todo lo soporta, pero no siempre resulta aplicable en la práctica. Han sido meses de adopción de medidas excepcionales y extraordinarias en distintos ámbitos para poder salir a flote, o intentarlo, de la situación que nos ha tocado vivir. En el post de hoy, analizamos el dictamen de un tribunal al respecto de la rebaja obligatoria a un inquilino dedicado a la actividad turística cuyos ingresos se vieron afectados por el COVID-19.

La rebaja obligada de la renta de alquiler a un inquilino dedicado a la actividad turística

Los latinajos del título ya nos sitúan en el escenario de la batalla entre la cláusula rebus sic stantibus, mientras duren las cosas, y el principio pacta sunt servanda, o lo que es lo mismo, los contratos están para cumplirse. Durante estos meses, no han sido pocas las situaciones en las que se ha puesto de manifiesto la controversia, ya que ante la situación extraordinaria generada por el COVID-19 ha habido multitud de peticiones justificadas y argumentadas en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, para modificar las condiciones pactadas en un contrato o incluso resolverlo.

En este post analizaremos concretamente la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona de 8 de enero de 2021, en la que se ha obligado a rebajar en un 50% la renta de alquiler a un inquilino dedicado a la actividad turística afectado por el COVID-19.

El origen de los hechos se remonta al litigo ocurrido el pasado julio de 2020 entre el demandante (arrendatario), una mercantil que tenía arrendadas 26 viviendas y un local; y el demandado, quien era un gran tenedor de viviendas, en consideración del Real Decreto-Ley 15/2020.

Los alojamientos, cuyo destino era el alojamiento turístico, se vieron con la actividad suspendida por el RD 463/2020 de declaración del estado de alarma y no se pudo reanudar hasta el 9 de mayo, aunque con muchas limitaciones por las restricciones de desplazamientos nacionales e internacionales, causando todo ello pérdidas en el negocio. Hechos que se han puesto de manifiesto y en conocimiento del arrendador dejándose de abonar los meses de abril a junio debido a que los ingresos han sido prácticamente nulos.

Adaptar el contrato a las nuevas condiciones

Por todo lo anterior, se le solicitó al arrendador adaptar el contrato a las nuevas condiciones, pero solo se le ofreció al arrendatario una moratoria en el pago parcial de la renta, solicitando por su parte el arrendatario la reducción del 50 % de la renta desde abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021, fecha de resolución del contrato, y supresión de la repercusión de la cuota del IVA. La propuesta fue rechazada sin ofrecer ninguna alternativa por parte del arrendador.

Ante la pérdida de ingresos y la previsión realizada hasta final del año 2020 solicita el demandante la novación del contrato y en caso de no ser aceptada, la resolución de la totalidad de los contratos de arrendamiento de industria sin coste ni penalización de ningún tipo con efectos desde el 15 de marzo de 2020 ante la imposibilidad involuntaria del arrendatario de continuar en el negocio en las condiciones pactadas originariamente.

En contestación a la demanda se establecía que el arrendatario no se ha beneficiado de la moratoria dispuesta en el RD-Ley 15/2020 (artículo 3.2), que el arrendador estaba obligado a aceptar si no se llegaba a otro acuerdo, por lo que el arrendatario no tenía derecho a la moratoria ni tampoco y mucho menos a la rebaja de la renta como pretendía.

Asimismo, se negaba el incumplimiento del demandado ya que no se le podía culpar por el impedimento de poder disfrutar del objeto arrendado, ya que seguía poniendo a su disposición y del mismo modo que no le había asociado las ganancias no debía hacerlo con las pérdidas, por lo que, es un riesgo que la mercantil debía asumir. Además, el demandante presentaba unas cifras de pérdidas sobre una documentación a la que el demandado no había podido acceder, y sobre la que se fija motu propio la renta, hecho que, si consideraba un incumplimiento contractual, sin serlo ninguna de las actuaciones del demandado.

Añade a lo anterior, que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no era de aplicación automática en todos los contratos de arrendamiento, teniendo que ir caso por caso y resultando necesario tener en cuenta los pactos a los que llegan las partes y la duración de los mismos, resultando de aplicación esta cláusula para los contratos de larga duración que son los más sensibles a que se produzca un evento que altere las circunstancias.

En audiencia previa a la que acudieron los representantes de las partes se intentó llegar a un acuerdo, pero no fue posible. En el acto se añadió que el arrendatario pagó el 50% de la renta de los meses indicados, por lo que, ponía de manifiesto la aplicación de las medidas adoptadas por el Gobierno para la situación.

Ya en juicio el demandante reiteró que la pandemia era un riesgo imprevisible en el contrato. Por su parte, el demandado consideró que el objeto de la sentencia era el enfrentamiento entre el principio pacta sunt servanda del artículo 1091 del Código Civil y la cláusula rebus sic stantibus figura de creación jurisprudencial, poniendo de manifiesto el principio de jerarquía del artículo 1 del Código Civil. Además, vuelve a manifestar la no aplicación automática de esta cláusula, negando de nuevo, haber cometido incumplimiento del contrato.

Considera el Tribunal analizar el concepto y requisitos para la aplicación de la cláusula rebus suc stantibus dependiente de la modificación (excepcional) de circunstancias y por su parte, la alteración del pacta sunt servanda.

Cuáles son los requisitos

Acude el tribunal al análisis del artículo 6:111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (PEDC) y sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 para la aplicación excepcional de la cláusula rebus sic stantibus ante la concurrencia de los siguientes requisitos:

  • Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.
  • Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.
  • Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
  • Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

Conclusiones del Tribunal

Hecho el análisis de las circunstancias y de los requisitos, el Tribunal:

  • Estima la demanda por la alteración imprevisible de las circunstancias por motivo del COVID-19, generando un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la parte actora.
  • Declara la nueva renta en vigor de los contratos de industria sobre las 27 unidades es de 600 € más IVA y el resto de las cantidades mensuales a cargo del arrendatario ascienden a un total de 8,81 €, con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
  • Impone las costas del procedimiento a la parte demandada (arrendador).

Advierte el Tribunal que su resolución no es firme y que contra ella cabe imponer recurso de apelación ante el mismo en el plazo de 20 días desde su notificación.

Quizás sea una de esas sentencias en las que su resolución tenga el bando de los defensores y de los detractores según la afectación o implicación en el asunto. Y tú, ¿de qué bando estás? Os invito a hacer un análisis de la situación y llegar a vuestras conclusiones desde un punto lo más objetivo posible, ya que, al menos en mi opinión, la toma de decisiones en estos tiempos no es tarea fácil.

No te quedes con ninguna duda: consulta con tu gestor administrativo.

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