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Las comprobaciones de valores mediante coeficientes sobre el valor catastral tampoco resultan eficaces.

Espacio Tributario

El Tribunal Supremo en su reciente Sentencia número 843/2019 de fecha 23 de mayo de 2018, acaba de fijar ciertos criterios interpretativos muy importantes, en torno a la comprobación de valores mediante la aplicación de coeficientes multiplicadores sobre los valores catastrales.

Como bien es sabido, la discrepancia existente entre el contribuyente y la administración a la hora de fijar el valor de mercado de inmuebles, viene ocasionando una alta litigiosidad sobre todo en los últimos tiempos. Esta contienda, viene derivada del problemático concepto "valor real", el cual suele ser difícil determinar, siendo especialmente variable al depender de multitud de circunstancias individualizables para cada caso.

Por valor real se viene entendiendo el valor de mercado, es decir, el precio que sería acordado en condiciones normales de mercado entre partes libres e independientes. Ahora bien, si la Administración no se cree el valor pactado entre las partes, tiene a su disposición los medios de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria, y es aquí, donde el contribuyente que no proceda a liquidar los correspondientes tributos conforme al "valor mínimo fiscal", se verá inmerso en un largo proceso de impugnación de la liquidación, teniendo la tasación pericial contradictoria como última arma a su disposición.

Respecto a los criterios fijados por la sentencia, podemos destacar los siguientes:

1) El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes ( artículo 57.1.b) LGT ) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo.

2) La aplicación del método de comprobación establecido en el artículo 57.1.b) LGT no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no.

3) La aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral.     

4) El interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia.

5) La tasación pericial contradictoria no es una carga del interesado para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación en que se aplican los mencionados coeficientes sobre el valor catastral, sino que su utilización es meramente potestativa.          

6) Para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, además de acudir a cualquiera de los otros métodos de valoración previstos en el artículo 57 de la LGT.

Esta Sentencia vuelve a colocar en una situación difícil a las Administraciones Tributarias Autonómicas ya que, en un afán de reducir la litigiosidad y como fuente de seguridad jurídica, una gran parte de las Comunidades Autónomas habían aprobado órdenes de valoración a través de coeficientes referenciados a los valores catastrales (artículo 57.1.b, de la LGT), en sustitución de las antiguas órdenes que desarrollaban los precios medios de mercado (artículo 57.1.c, de la LGT).

Bien es cierto, que este método era poco acertado por ser muy general, originando claros desajustes con la realidad al no tener en cuenta las circunstancias especiales de cada inmueble. Así pues, parece que no les quedará más remedio que acudir a las inspecciones de peritos "in situ", o a realizar una valoración individualizada y perfectamente motivada para cada bien.

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