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La cesión o traspaso de locales comerciales en España

Cesión o traspaso de local
Vivienda

Cuando se lee en el escaparate de un local vacío, “TRASPASO ESTE LOCAL” o si está funcionando, “SE TRASPASA ESTE NEGOCIO”, es aconsejable antes de tomar ninguna decisión económica, conocer el alcance jurídico de estas ofertas.

Ante todo hay que subrayar que el traspaso de local de negocio, tal como lo concebía la antigua Ley de arrendamientos urbanos de 1964: “Cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”, ha desaparecido en la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Teniendo en cuenta que esta ley, -art. 32-, concede a los arrendatarios  la facultad de subarrendar o ceder el contrato de local de negocio, aunque no la de traspasar, pudiera pensarse que se trata de una mera cuestión terminológica. No es así.

En el consultorio telefónico que mantengo he tenido en más de una ocasión consultas del siguiente tenor: “He pagado 30.000 euros por un traspaso, llevo dos años, el negocio va muy bien y el dueño me notifica que tenemos que hacer un contrato nuevo con un  considerable aumento del alquiler ¿Tiene derecho a ello? O lo que es peor, análogo supuesto pero el dueño notifica la terminación del arriendo”.

En ambos casos, los adquirentes de ese supuesto traspaso consideraban equivocadamente que compraban y pagaban un alquiler de duración ilimitada en el tiempo conforme ocurría hasta la entrada en vigor de la actual Ley de arrendamientos, la desagradable sorpresa es evidente.

Por lo tanto quien tenga pensado adquirir un negocio en marcha mediante traspaso, cesión o subarriendo del actual titular debe tener en cuenta lo siguiente:

  • El actual titular, inquilino del local, puede cederle ese arrendamiento pero ese traspaso/cesión tendrá la duración pactada en contrato, por lo tanto deberá asegurarse que el casero le va a prorrogar ese contrato cuando llegue a su fin, en condiciones asumibles.
  • El casero, a diferencia de lo que ocurría en el auténtico traspaso, no tiene derecho alguno sobre el importe de lo que pague el nuevo inquilino al que se marcha, sin embargo podrá incrementarle la renta en un 20%.

El casero no tiene derecho de tanteo y retracto sobre esa cesión, ni es preciso su consentimiento previo bastará por tanto que el inquilino se la notifique de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se haya concertado.

Todo ello como es lógico, siempre y cuando el cedente no haya renunciado en el contrato a esa facultad de cederlo, renuncia que suele ser habitual y desgraciadamente en muchos casos se firma sin percatarse de su alcance.

Para terminar, si bien la Disposición transitoria tercera de la LAU, regula algunos supuestos de traspaso clásico para contratos de los llamados de “renta antigua” hay que decir que, transcurridos más de veinte años de la vigencia de la ley, esos contratos se habrán extinguido bien porque sus arrendatarios eran personas jurídicas, bien porque, siendo personas físicas, han fallecido o se han jubilado, hago especial hincapié en este  último supuesto porque es frecuente ver un cartel avisando “Traspaso negocio por jubilación”, anuncio peligroso para incautos.

No te quedes con ninguna duda: consulta con tu gestor administrativo.

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