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Deducción de gastos en vivienda pendiente de alquilar

Espacio tributario

Podemos encontrarnos en la situación de tener en propiedad, además de nuestra vivienda habitual, una segunda vivienda que aunque ahora no está alquilada tenemos previsión de hacerlo.

Como ya sabemos, los ingresos que nos genera el alquiler de un inmueble debemos incluirlos en nuestra declaración de la renta, pero hay que tener en cuenta que además de dichos ingresos, también hay una serie de gastos que debemos asumir para que el inmueble esté disponible y en buenas condiciones para su alquiler, tales como realización de determinadas obras, electrodomésticos, etc.), pero….

¿Estos gastos son deducibles si la vivienda no está alquilada?

Pues bien, la Dirección General de Tributos en su consulta V0440-19 establece su criterio en relación con la posibilidad de deducir los gastos de reforma, inversión en muebles, electrodomésticos, etc, en la que concluye que la deducibilidad de dichos gastos estará condicionada a la obtención de unos ingresos, en este caso, de los rendimientos procedentes del arrendamiento de la vivienda. Si en un ejercicio el contribuyente no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados de la vivienda, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido.

Los rendimientos que pueda generar el arrendamiento de una vivienda, se consideran rendimientos de capital inmobiliario, y respecto a la consideración de gastos deducibles para la determinación de dicho rendimiento, el artículo 13 del Reglamento de IRPF establece lo siguiente:

La situación de expectativa de alquiler de la vivienda deberá ser acreditada por el propietario, y podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.

Artículo 13. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.

A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

(…)

h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.

Es decir, para poder deducir determinados gastos vinculados con el arrendamiento de una vivienda es necesaria la existencia de una correlación entre dichos gastos (conservación, reparación, etc.) y los ingresos derivados de su posterior arrendamiento. Como ya comentamos, en el caso de que el contribuyente no obtenga rendimientos de capital inmobiliario en un ejercicio determinado, los gastos de reparación y conservación podrán deducirse en los cuatro años siguientes.

La situación de expectativa de alquiler de la vivienda deberá ser acreditada por el propietario, y podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho.

La DGT concluye lo siguiente:

…”los gastos de amortización del inmueble, así como de las obras efectuadas en el mismo, en caso de calificarse como mejora, y adquisición de electrodomésticos, así como las cuotas de la Comunidad de Propietarios y seguro, solo serán deducibles a partir del momento en que la vivienda se encuentre arrendada. En los periodos en que la vivienda no se encuentre arrendada, la consultante habrá de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF.”

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