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Deudas comunitarias en inmuebles adquiridos de segunda mano

Vivienda

Ahora que el mercado inmobiliario parece estar algo reanimado de su estado comatoso, es común la adquisición de viviendas de segunda mano, bien sea a particulares, bien a entidades financieras o bien a fondos a los que las entidades financieras desvían esos inmuebles para que no les desluzcan las cuentas. Esas viviendas, además de la carga hipotecaria que puedan soportar, tienen ya una historia dentro de la comunidad a la que pertenecen, que puede ser una historia de cumplimiento de las obligaciones o una de poca atención a esos detalles. Y el comprador compra el inmueble asumiendo las consecuencias de esa historia.

La Ley de Propiedad Horizontal establece claramente que:

  • Quien compra vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, inscrito o no en el Registro de la Propiedad, “responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”
  • “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.” Quien venda debe aportar en ese momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que a quién compra no le interesa. Solo un propietario puede pedir un certificado de deuda a quién ejerza el cargo de secretario-administrador.

Esto es, se puede vender con deuda pendiente y se puede vender sin el certificado de deuda. En este último caso, el notario debe advertir al comprador que la manifestación de que el inmueble está libre de deuda , o de que tiene un nivel de deuda X, no implica que vaya a quedar libre de las obligaciones que pueda efectivamente tener el inmueble con la comunidad de propietarios. Y el certificado de deuda es solo de las cuotas anteriores o de los pagos en curso, siendo habitual que se emitan con la coletilla de “a salvo de liquidación contable”. El certificado no advierte, a no ser que se pida expresamente que lo haga, de que haya asuntos en un horizonte temporal próximo que supongan un desembolso importante (cambiar la cubierta, sanear la fachada, cambiar las tuberías, pintar los patios…).

Si el vendedor manifiesta en el momento de la venta tener una deuda y hacerse responsable del pago, esa manifestación solo le vincula con respecto al comprador, la comunidad de propietarios puede y debe reclamar contra el nuevo propietario las cantidades adeudadas, porque los acuerdos entre partes no vinculan a terceros y esos acuerdos no son oponibles frente a ellos. La comunidad no interviene en la compraventa. El comprador no podrá votar en las reuniones hasta que el vendedor no liquide la deuda, saldrá en las convocatorias identificado como deudor y puede encontrarse con que su vida en la comunidad de propietarios empiece con un procedimiento monitorio en reclamación de la anualidad en la que adquiere el inmueble y tres años hacia atrás. Y puede igualmente encontrarse con una derrama importante en un horizonte cuasi inmediato (mucho más infrecuente en las viviendas nuevas, que tienden a tener los problemas alrededor de los vicios de construcción y no ha llegado aún a los costes derivados del correcto mantenimiento).

Evite problemas, no compre sin certificado de deuda. Si constan deudas, llegue a un acuerdo para detraerlas de forma inmediata del precio de la venta, ya que igual es el único momento en que pillar al vendedor con dinero para hacer frente a esos pagos. Y, puestos a certificar, que certifiquen que no hay en el horizonte inmediato la idea/necesidad de acometer obras importantes.

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