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De los rumores a la realidad, ¿Cuáles son los principales cambios en los alquileres de vivienda?

Vivienda

El pasado 18 de diciembre se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, pero con un preámbulo a su vigencia que no ha sido poco sonado.

El presente Real Decreto se anunció con el objetivo principal de adoptar una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda. Pero ¿qué hay de real en lo que se ha anunciado para esta reforma?

La modificación afecta a un importante pilar normativo en materia de vivienda de ahí que se estructure en 4 títulos por materia y afectación:

  • El Título I, modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), recuperando lo dispuesto en la de 1994. Se amplían los plazos de prórroga obligatoria de 3 a 5 años salvo que el arrendador sea persona jurídica que se fija en 7 años y el de la prórroga tácita de 1 a 3 años, si no hay comunicación de voluntad de alguna de las partes de renovar el contrato, se prorrogará 3 años más.

Prórroga obligatoria de 3 a 5 años, 7 años si es persona jurídica, y prórroga tácita de 1 a 3 años si no se comunica intención de renovar.

La duración del contrato será libremente pactada por las partes, y aquellos que no estipulen el plazo de duración o este sea indeterminado se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho a prórroga anual para el arrendatario. Si el arrendamiento es superior a 5 o 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica, se podrá pactar que, fallecido el arrendatario, se subrogue solo por dicho plazo mínimo, por el contrario, será por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

La renta mensual de arrendamiento se mantiene libre, salvo para las viviendas oficiales cuando haya una cantidad establecida por ley. Asimismo, la revisión de la renta la establecerán las partes, si no lo hacen, puede no existir, pero en ningún caso podrá ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será, a falta de regulación específica, con carácter general, la del plan estatal de vivienda.

Por su parte, las obras de mejora no suponen elevación de renta en los primeros 5 o 7 años, salvo que el contrato tenga una duración mayor o acuerdo entre las partes, que se podrá incrementar en cumplimiento de lo dispuesto en la nueva redacción del artículo 19 de la LAU.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán, por obligación legal, a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto, a entregar a la celebración del contrato. Durante la duración obligada del contrato no habrá actualización, pero sí tras prórroga si lo han pactado las partes. La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

Se fija en 2 mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario (no será en metálico), y salvo que se trate de contratos de larga duración.

Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda.

Se suprime la limitación a la actividad de las viviendas de uso turístico de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística se remite específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística aplicable en cada caso.

  • En el Titulo II se reforma del régimen de propiedad horizontal, incrementando hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad. Traslada la obligatoriedad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.
  • El Título III reforma el procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, en los supuestos de vulnerabilidad se suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica. En el requerimiento de pago se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales.

Reforma el procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables

  • El Titulo IV afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) exceptuándose la obligación de repercutirse al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada.

Respecto al recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, declarados previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, se atenderá a lo dispuesto en el nuevo artículo 72.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Asimismo, los ayuntamientos mediante una ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

Por último para que resulte posible realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales, con efectos 1 de enero de 2019, se introduce en la Disposición adicional decimosexta (inversión financiera sostenible), la referencia al programa “152. Vivienda”.

Este título también al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) con la finalidad de mejorar la fiscalidad de los arrendamientos de vivienda para facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas, introduciéndose una nueva exención para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

No sin antes disculparme por la extensión de la entrada de hoy, sin que sirva de precedente para este 2019 que acaba de empezar, me gustaría haberos aclarado los flecos sueltos que os habían quedado tras las primeras lecturas de las modificaciones operadas con la norma analizada. Aprovecho la ocasión para desear a todos mis lectores un maravilloso 2019.

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