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Contrato privado de compraventa: Tributación en IRPF de las arras

Espacio tributario

En las compraventas es muy frecuente firmar un contrato privado en el que se hace entrega de una cantidad a cuenta (denominada “arras”) quedando el resto pendiente hasta que se otorgue la escritura pública. En estos casos también hay que tener en cuenta el momento en el que se hace entrega de las llaves.

¿… pero cómo tributa el vendedor en su IRPF cuando se establece en el contrato una cantidad en concepto de arras?

¿… pero cómo tributa el vendedor en su IRPF cuando se establece en el contrato una cantidad en concepto de arras?

Pues bien, la Agencia Tributaria aclara en la consulta vinculante V0728-19 como deberá declarar ese importe de “arras” en su declaración de IRPF.

En primer lugar hay que determinar si se ha realizado la trasmisión efectiva del inmueble. Para ello se tendrá en cuenta lo establecido en los artículos 609 y 1095 del Código Civil de los que se desprende que la propiedad se adquiere cuando la cosa ha sido entregada al comprador, y el artículo 1462 del Código Civil establece que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

La administración entiende que al haber pactado las partes (vendedor y comprador) en el contrato de compraventa que “a la firma del presente documento de compra-venta y entrega de la cantidad indicada se procederá a la entrega de llaves a los compradores (…)”, se cumplen los requisitos para considerar que se ha producido la transmisión de la propiedad del inmueble, mediante el título (contrato de compraventa) y el modo (la tradición: entrega de la cosa objeto de contrato).

Una vez aclarado esto y a los efectos de tributación del importe de las “arras” en la renta del vendedor, la administración considera que se produce una ganancia o pérdida patrimonial, al existir una variación en el valor del patrimonio del vendedor, cuyo importe será la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.

Se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo 14.1.c) de la Ley de IRPF respecto a la imputación temporal de las ganancias y pérdidas patrimoniales, que dice lo siguiente:

“Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”

Si tenemos en cuenta lo anterior, la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida se realizará en el periodo impositivo en que civilmente se entienda producida la transmisión del inmueble.

No obstante, en el caso planteado se ha realizado un pago a cuenta y el resto se ha aplazado, por lo que nos remitimos a lo establecido en el mencionado artículo 14.2.d) de la Ley de IRPF respecto a las reglas especiales de imputación, que determina lo siguiente:

“En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año”.

Por lo tanto, la administración concluye que el vendedor podrá optar por la aplicación de esta regla especial de imputación temporal, siempre y cuando el aplazamiento supere el año de duración a contar desde la fecha de la transmisión efectiva del bien, en el caso planteado en la consulta vinculante, desde la fecha del contrato y de la entrega de las llaves, que se endiente que es el momento en que se ha producido la transmisión de la propiedad del inmueble.

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