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Las consecuencias jurídicas de entregar una señal para el alquiler o compra de una vivienda

Señal para alquiler o compra
Vivienda

La entrega de una cantidad de dinero en concepto de reserva, señal o arras como paso previo a la firma de un contrato de alquiler o del otorgamiento de la escritura de compraventa de una vivienda es algo que parece casi de obligado cumplimiento, cuando el comprador o futuro inquilino manifiesta que le ha gustado el inmueble.

En muchas ocasiones ni quien solicita esa entrega, ni quien la realiza, son plenamente conscientes de su  alcance y consecuencias en el caso que, por un motivo o por otro, el alquiler o la venta que se pretende “señalizar” no se lleve a efecto.

Partiendo de que la única normativa existente sobre esta materia es el conciso artículo 1454 del Código Civil, habrá que acudir a la interpretación que de esta norma han desarrollado los Tribunales.

Ante todo hay que distinguir los tres tipos de arras o señal, subrayando que no es esta una mera clasificación doctrinal o conceptual:

  1. A) Confirmatorias: No tienen otra misión que acreditar (confirmar) la existencia de un contrato, normalmente se identifican con las entregas o anticipo de precio a cuenta y, por tanto, no facultan para resolver o desistir del contrato al que las entregó, perdiéndolas, o al que las percibió, devolviéndolas duplicadas.
  2. B) Penales: Son las que se pierden si el contrato se incumple pero no permiten desligarse de ese contrato. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, este las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
  3. C) Penitenciales: Son las que permiten a ambas partes desistir o resolver el contrato, perdiendo las arras quien las entregó o devolviéndola duplicadas quien las recibió. Son precisamente las que regula el precepto antes reseñado.

La dificultad que puede tener para un profano la calificación de las arras en cada caso concreto y la importante repercusión económica que tiene esta calificación pone de manifiesto que el contrato de arras o señal no es algo baladí, y no es aconsejable, como suele ocurrir a veces, que se documente con un mero recibo de la cantidad entregada.

En ocasiones no bastará ni siquiera que en el contrato de arras se haga constar que son penitenciales, si se trata más bien de  otro tipo de compromiso, así en el supuesto contemplado por la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2011, se niega la existencia de arras a pesar de que en el documento firmado por ambas partes así se denomina la entrega de dinero efectuada y se considera por el contrario la existencia de una promesa de venta y obliga a los vendedores, que pretendían desistir de la venta devolviendo las arras duplicadas,  a otorgar escritura pública de compraventa sobre el inmueble objeto de esa promesa.

En esa sentencia recuerda el TS que la calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal y que no se puede reconocer carácter autónomo e independiente a un contrato, como el de arras, que es un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya.

En definitiva antes de pedir o entregar dinero en concepto de arras o señal será más que conveniente, contando con asesoramiento suficiente,  negociar y dejar por escrito las condiciones y cláusulas necesarias para determinar que tipo de arras se están constituyendo, esa cautela evitará problemas y litigios en el futuro.

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