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¿La cláusula ‘rebus sic stantibus’ puede salvar el impago del alquiler?

Vivienda

En tiempos de pandemia por COVID-19 (volvemos a hablar en presente, aunque la realidad nunca nos ha permitido hacerlo en pasado), no han sido pocos los que se han visto con serias dificultades, en algunos casos imposibilidades, de hacer frente al pago de alquiler, bien sea de su vivienda, bien sea del local de negocio.

En este post nos centraremos en hablar del impago de alquiler en un local de negocio y en la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en este tipo de contratos, que permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.

Impago de alquiler del local de negocio

Durante esta crisis económica provocada por coronavirus, no han sido pocas las diferencias surgidas entre arrendadores y arrendatarios de locales de negocio, que sin haber logrado llegar a un acuerdo, han presentado por ambas partes demandas con diferentes intenciones.

Mientras que los arrendadores suelen solicitar el desahucio por falta de pago, los arrendatarios solicitan la revisión de la renta arrendaticia en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la cual es habitual que venga precedida o sea coetánea a la solicitud de medidas cautelares.

Debido a esto, ya son varios los tribunales que se han pronunciado al respecto de las medidas cautelares y marcan la dirección a seguir en la defensa de intereses de arrendadores y arrendatarios e incluso abren la puerta a corregir errores si fuera necesario.

Medidas cautelares

Las medidas cautelares que se han solicitado difieren en los siguientes puntos: en las peticiones de suspensión de la ejecución de garantías y en la solicitud de reducción o suspensión del pago de la renta.

Peticiones de suspensión de la ejecución de garantías

En las peticiones de suspensión de la ejecución de garantías (en sus diversas modalidades) mientras un Tribunal no determine otra cosa, el arrendatario está obligado a pagar la renta estipulada en el contrato. No le exonera de dicha obligación el hecho de que, por ejemplo, consiga cautelarmente la suspensión de la ejecución de las garantías.

Ahora bien, si en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se consigue suspender el juicio de desahucio que solicita el arrendador, sin que una estimación parcial de la misma no lo impida, se reanudará inmediatamente una vez la sentencia del ordinario sea firme. De manera que, puede resultar arriesgado supeditar todo a la prejudicialidad civil del artículo 43 LEC. Además, hay que tener en cuenta que la solvencia del arrendador también puede ser motivo para desestimar este tipo de solicitudes.

Solicitud de reducción o suspensión del pago de la renta

En las solicitudes de reducción o excepcionalmente, la suspensión del pago de la renta, destacan dos Autos, ninguno de ellos todavía firme.

El primero, el Auto 348/2020 de 21 de septiembre del Juzgado de 1ª Instancia nº 31 de Barcelona, desestimó la adopción de la medida solicitada, entre otros motivos, por falta de acreditación por el arrendatario de la difícil situación económica que dice estar atravesando y que supuestamente le conduce a solicitar la reducción temporal del pago de la renta.

El segundo, el Auto 447/2020 de 25 de septiembre del Juzgado de 1ª instancia nº 81 de Madrid, muestra la viabilidad de la petición y acuerda la suspensión del pago de la renta mientras no se pueda desarrollar la actividad en el Local. Además, indica la obligación de abonar determinadas cantidades complementarias, y el abono del 50% de la renta cuando pueda reanudarse aquella, durante toda la tramitación del procedimiento y hasta que recaiga sentencia firme.

En este caso concreto, se trata de una sala de fiestas, actividad especialmente afectada desde la declaración, el pasado mes de marzo del estado de alarma, y se trata de un contrato de larga duración, motivo para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Es importante tener en cuenta que para solicitar una medida cautelar de este tipo, sobre todo cuando se solicita la reducción o suspensión provisional en el pago de la renta, que tiene gran trascendencia; hay que disponer de todos los elementos de juicio necesarios.

Requisitos

Por todo lo anterior, en base a lo establecido por la doctrina y jurisprudencia del Tribunal Supremo, se aplicará la cláusula rebus sic stantibus en cumplimiento de los siguientes requisitos:

  1. Alteración extraordinaria de las circunstancias en las que se perfeccionó el contrato de tal envergadura, que de haber conocido las partes las nuevas circunstancias, no lo habrían realizado en los términos en que lo hicieron.
  2. Circunstancia sobrevenida e imprevisible. La imposibilidad de que una de las partes cumpla con lo pactado deberá ser calificada como imprevisible cuando resulte que ninguna de las partes podía razonablemente tenerla en cuenta al formalizar el contrato. En este caso será necesario acreditar de forma precisa y clara que la dificultad de cumplir con las obligaciones se debe a la crisis provocada por la pandemia de COVID-19.
  3. Desequilibrio entre las partes que puede ocasionar que el contrato se torne excesivamente oneroso.
  4. Carencia de otro medio de reequilibrio. La cláusula rebus sic stantibus solo se aplicará en defecto de otro remedio o de la existencia de pacto expreso de las partes, para ello habrá que fijarse detenidamente en las condiciones pactadas en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones o quién responde y de qué manera en caso de darse circunstancias extraordinarias. En este supuesto no sería aplicable la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus.
  5. Contratos de larga duración, tal y como se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo, será de aplicación: “El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.”

Cuestión a debatir

Dadas las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles actuales, debido a la pandemia del COVID-19, y los daños causados, se ha abierto el debate sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, con la intención de aplicarla para dejar sin efecto el contrato o adaptar lo pactado a la situación real.

Debido a que su aplicación no es un asunto sencillo, habrá de resolverse caso por caso, por haber una gran diversidad de sectores económicos que se ven afectados, y multitud de circunstancias concretas que se deben valorar detenidamente en cada caso. El debate está abierto…
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