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Claraboyas como elemento común de la edificación

Vivienda

Es probable que el lector haya paladeado la palabra claraboya por poco utilizada, ya que es un elemento constructivo cuya denominación (y los matices de tragaluz y lucernario también) ha sido muy sustituida en el lenguaje común por una marca concreta que se dedica a su fabricación e instalación.

Una parte considerable de los propietarios de áticos abuhardillados de este país han eliminado de su mente esa palabra, sepultada por el simple “tengo una velux®” , aunque su claraboya haya sido fabricada por cualquier otra mercantil, lo que supone el sueño metonímico comercial de una marca.

En cualquier caso, las claraboyas son elementos integrantes de la cubierta, ya que una claraboya es, esencialmente, una alternativa a un tramo en la que el tejado está ausente, en la misma medida que una ventana es alternativa a la ausencia un tramo de fachada. Nadie ha puesto nunca en duda la condición de elemento común del tejado o de la fachada, pero las ventanas y, sobre todo, las claraboyas, se perciben de una forma muy diferente.

En cuanto a las ventanas, la jurisprudencia las considera elemento común que debe ser mantenido por cada uno de los propietarios que las disfrutan en buen uso (no, esto no significa que se pueda reclamar judicialmente una limpieza periódica de las ventanas por muy feas que se vean las de su vecino).

Las ventanas pueden ser sustituidas por el propietario de la vivienda a la que dan servicio siempre que no supongan un cambio estético destacable sobre lo definido como fachada o, de suponerlo, cuenten con el apoyo unánime de la comunidad. Las innovaciones en los materiales y configuración de las ventanas han sido considerables en las últimas décadas, en algunos casos encontrar un elemento idéntico al que se pretende sustituir es imposible, en otros el confort térmico que se gana con un pequeño cambio de configuración es muy relevante. Salvo reformas integrales de fachada que las incluyan o defectos de mantenimiento del paramento que las deterioren de forma irreversible, cada propietario paga la sustitución y el mantenimiento de sus ventanas. 

Las claraboyas tampoco pueden alterarse de forma significativa sin autorización de la comunidad, por lo que no debería dudarse de su condición de elemento común. Se discute con vehemencia esa condición en el caso en que la instalación no estuviese en el origen de la edificación, sino que se realizó por el propietario (actual o anterior) posteriormente.

Esta instalación posterior pudo ser con permiso expreso de la comunidad, por compromiso con el promotor como modificación del proyecto original o aprovechando que la cubierta del edificio no es objeto de habitual observación (miramos hacia arriba cada vez menos). Si la claraboya no forma parte de la definición original de la cubierta del edificio, quien la instaló se hace cargo completamente de su destino y de los problemas de todo tipo que puedan tener origen en que no se haya colocado correctamente.

Hay otra variable, más frecuente de lo que parece, que el bajo cubierta aparezca en el proyecto como zona de trasteros y se venda como ático, circunstancia en la que la comunidad no tiene la obligación de dotar de condiciones de claraboya de vivienda a lo que estaba proyectado como claraboya de trastero (no requiere la misma habitabilidad una casa que un trastero).

La jurisprudencia sí considera que la comunidad de propietarios debe hacerse cargo del coste de sustitución de las claraboyas (sí, de la velux®) que estaban en el proyecto original del edificio cuando se hace una sustitución o reparación de la cubierta, al igual que cuando se vea afectada la estanqueidad de las mismas por falta de mantenimiento del tejado, en la medida que son parte integrante de la misma, como lo sería una teja o una plancha de panel sándwich.

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