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El arrendamiento de inmuebles como actividad económica

El arrendamiento de inmuebles
Espacio Tributario

Su época de juventud ya ha pasado y empieza a darse cuenta de ello. Los nietos “pululan” por su casa como pez en el agua. De hecho, la casa perdió esa intimidad que le permitía sentirla como suya; ahora es de todos. Poco a poco empieza a inquietarle el tema sucesorio pese a que se crea (aunque el verbo va transformándose hacia el “creía”) inmortal.

El patrimonio inmobiliario (refugio de la inversión durante muchos años) que fue juntando tras toda una vida de trabajo y esfuerzo y del cual ahora vive holgadamente por los rendimientos que le proporciona, a medio plazo dejará de pertenecerle por la ley que impone la vida. A nada que se informe, sabrá que alguien ha pagado una barbaridad en el Impuesto sobre Sucesiones al heredar bienes de sus padres. ¿Tiene solución?, ¿dejará un problema a sus hijos en vez de un tesoro que, de gestionar bien, podría permitirles vivir el resto de sus vidas?

Sí, tiene solución. Plantéese montar el “vehículo” óptimo que permita que la tributación de sus herederos sea prácticamente nula cuando usted falte. Si no hace nada, la tributación en el Impuesto sobre Sucesiones podrá aproximarse al 34% (tipo máximo de la ley estatal de sucesiones y donaciones) del valor de mercado de los bienes inmuebles, aunque si la comunidad autónoma en cuestión aprobó una escala diferente o alguna bonificación, la tributación será inferior o nula: por poner un ejemplo, en Galicia el tipo podría alcanzar el 18% -y no el 34%- del valor de mercado de los inmuebles. Además, el valor de mercado será normalmente comprobado por la Administración Tributaria y le aseguro que atribuirá a dichos inmuebles un valor que para usted será superior al de mercado, por lo que la situación se complicaría un poco más. Piense que tiene 4 locales y 2 pisos alquilados, a 250.000€ de valor de mercado por inmueble. Siendo así, su patrimonio inmobiliario ascendería a 1.500.000€, con lo que la tributación en la herencia podría alcanzar los 510.000€ (34%) que es probable que obliguen a los herederos, para hacer frente al pago, a vender al menos 3 de los inmuebles (a más urgencia, menos precio).

Le recomiendo, pues, afectar los inmuebles a una actividad económica de arrendamiento de inmuebles. ¿Beneficios? El principal: podrá aplicar una reducción del 95% (o 99% en numerosas comunidades autónomas) en el Impuesto sobre Sucesiones. Siguiendo con el ejemplo, pasarán de pagar sus herederos 510.000€ a su fallecimiento a pagar un importe ínfimo. Además, estarán exentos dichos inmuebles del Impuesto sobre el Patrimonio. ¿Inconvenientes? Básicamente tres de una relevancia prácticamente nula respecto al beneficio comentado: necesidad de cumplir los requisitos de la ley de renta para que la actividad de arrendamiento se considere económica, necesidad de que su principal fuente de renta provenga de los alquileres, y no podrá aplicar la reducción en los ingresos recibidos por el alquiler de viviendas que establece la ley de renta.

¿Qué es lo que la ley de renta me exige para la citada afectación? La Ley del IRPF establece que se entenderá que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica (susceptible, por ello, de la reducción en la transmisión “mortis causa”), únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:

– Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.

– Que para la ordenación de la actividad se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Este requisito sólo se entenderá cumplido si el contrato de tal persona es calificado como laboral por la normativa laboral (no vale que sea usted mismo el empleado) y es a jornada completa, entendiéndose como tal la jornada a tiempo completo establecida en el convenio de aplicación, o en su defecto, la jornada ordinaria máxima legal.

La finalidad de estos condicionantes es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales. Por otro lado, hay que destacar que es preciso que el número de inmuebles tenga una entidad tal que resulte “creíble” la necesidad de contar con esa estructura. Dice el Tribunal Económico Administrativo Central: “Cosa distinta es que esos requisitos necesarios sean también suficientes, esto es, que su sola presencia equivalga en todo caso a la existencia de actividad económica de arrendamiento, lo que podría suponer dar cobertura a puras ficciones de actividad, algo que, como es lógico, no puede haber sido querido por la norma legal”. Parece claro que si se posee uno o dos inmuebles, la “simulación” es manifiesta pero, ¿dónde está la línea divisoria? La respuesta está en el aire, si bien opino que a partir de 4 o 5 inmuebles no debería tener ningún problema para defender la actividad económica.

Por último, para hacer la “cuadratura del círculo”, una vez “constituida” la actividad económica de arrendamiento de inmuebles y transcurridos 3 años desde la afectación de los inmuebles a la actividad económica, podría plantearse la aportación de la actividad a una sociedad sin coste fiscal, al amparo del régimen fiscal especial de neutralidad fiscal. La principal ventaja de esta aportación vendría dada por la tributación más reducida de los ingresos por alquiler en la sociedad (en algunos casos, del 20%) frente al tipo marginal de tributación en sede de la persona física (hasta el 52%).

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6 Comentarios

  1. Gracias por la pagina: me podria aclarar, como es, aportar a una sociedad la actividad sin coste fiscal, al amparo del regimen fiscal especial de neutralidad fiscal. Gracias. Fco.

  2. Tengo una duda y es que si la actividad debe ser desarrollada de forma habitual personal y directa por el titular de los inmuebles mientras pasan los tres años de afectación, ¿que pasa con la seguridad social, autonomos, si está cobrando una pensión de jubilación?. Mucha gente se acuerda de este problema cuando ya está jubilado.
    Gracias.

  3. quiero hacer una sociedad de alquiler de pisos con mis sobrinos puesto que no tengo hijos.Seria posible.Los estoy alquilando ,pero ya me he jubilado y me gustaria que lo llevaran ellos?.Gracias

  4. Buenos días. Si resido en España y mi padre fallecido en Argentina tenía una vivienda y 2 locales alquilados (una heladería y una peluquería), sé que puedo reducirme el 95% de la vivienda si la mantengo durante 10 años, pero puedo también deducirme los negocios alquilados? Tendría que mantener esos alquileres durante 10 años también con la misma persona que los alquila actualmente (o re-alquilarlos en el futuro)?
    O no entiendo si tienen que ser negocios que no estuvieran alquilados y mi padre o yo trabajáramos ahí, digamos.
    Espero su respuesta, gracias.

  5. El artículo es muy interesante.
    Pero tengo varias dudas, por ejemplo, cómo se gestionaría la herencia de unos inmuebles en alquiler entonces?
    Qué tipo de sociedad y cómo tributaría la sociedad y/o los herederos (ya propietarios)? En qué regimen tendrían que estar los “socios” si es el caso?
    Gracias

  6. Los empleados pueden ser lo hijos, la nuera?.
    Gracias por tu web

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