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Alquiler en precario, ¿se recupera el dinero invertido para acondicionar la vivienda?

Civil

El tema de la entrada de hoy versa sobre una situación no poco habitual, pero en rara vez bautizada, que es la situación de cesión de un inmueble en régimen de precario, o lo que es lo mismo, aquella que tiene lugar cuando el propietario, usufructuario o poseedor legal de un inmueble consiente, de modo temporal, que alguien ocupe y resida en este de forma gratuita, es decir, sin pagar ninguna renta y sin que medie un contrato que regule la situación entre las partes.

La cesión en precario viene siendo aquella situación que se presenta normalmente entre familiares o conocidos (a veces, conocidos de conocidos), en la que una parte (propietario, usufructuario o poseedor legal) cuenta con un inmueble vacío en su poder, y se lo cede a otra (precarista), como ventaja o provecho temporal. Es importante tener claro que el precario ha de ser temporal, y aunque no se entrega por un tiempo y uso concreto, el cedente puede en cualquier momento reclamar al precarista la devolución del inmueble.

Precario como disfrute gratuito de un bien ajeno

Ahora bien, esta figura es importante diferenciarla del comodato, también conocido como préstamo de uso, que se da cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer un inmueble, entrega a otra persona estableciendo por tiempo determinado o un uso concreto, sin pagar renta a cambio del uso (gratuitamente). Es decir, que, en el comodato, la duración es determinada y el uso del inmueble debe ser determinado también, principales diferencias respecto al precario.

Sin duda, el precario presenta dos problemas principales:

  • El primero de ellos, problema importante y tedioso, surge cuando el precarista no quiere abandonar la vivienda cedida en precario, en estos casos el propietario del inmueble tendrá que acudir a un juicio verbal de desahucio ( 250.1. 2º LEC).
  • El segundo, que dará respuesta a la cuestión planteada en el título de la entrada de hoy, versa sobre aquellos casos en los que el precarista ha hecho obras en la vivienda cedida, y al abandonarla exige al propietario el reembolso del dinero invertido. En estos casos, habrá que distinguir el tipo de obra según sea necesaria, gastos de mantenimiento, obra útil o aquella que suponga una verdadera construcción).

Tanto las obras necesarias para la conservación del inmueble como los gastos de mantenimiento que devengan del desgaste por uso ordinario de la vivienda, no hay duda de que el precarista, al finalizar el precario, podrá reclamar al propietario el coste invertido.

En el caso de las obras útiles, la jurisprudencia está dividida, aunque en la práctica más reciente se está considerando que en los casos que haya conocimiento y consentimiento previo del propietario el precarista podrá reclamar el coste de las obras, ya que, de no ser así, podría considerarse un enriquecimiento injusto por parte del propietario (STS de 6 de noviembre de 2019). Ocurre lo mismo, en los casos de las construcciones llevadas a cabo con el consentimiento del propietario.

Para concluir, es importante aclarar que el precarista no tiene ningún derecho sobre la vivienda, es más, en caso de fallecimiento del cedente, el heredero no está obligado a respetar el “arrendatario precarista” ni este tendrá derecho alguno que reclamar, salvo que pueda acreditar que se estuviera formalizando el arrendamiento con algún tipo de contraprestación, por lo que no se estaría ante una cesión en precario.

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Imagen de Michal Jarmoluk en Pixabay